Come funzionano le aste: le esecuzioni immobiliari
- CEO @ Daily Asta
Proprio perché è il caso più frequente, qui tratterò questo tipo di asta; mentre negli altri articoli di questa serie racconteremo le altre tipologie.
Beh, sei pronto? Iniziamo!
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Recentemente le esecuzioni immobiliari hanno cambiato nome e ora si chiamano espropriazioni immobiliari, ma praticamente è la stessa cosa. A volte viene anche detta vendita forzata.
Vediamone insieme i dettagli.
Come una casa va all'asta
Nelle esecuzioni immobiliari tutto parte da un grosso debito che si è accumulato nel tempo.
Da un lato c'è un debitore che deve una somma importante a un creditore.
Di solito si tratta di diverse decine di migliaia di euro, a volte addirittura centinaia, e normalmente è un debito che dura da anni e che il debitore non dà segni di voler pagare in nessun modo. O semplicemente non ne ha la possibilità.
Lo dico subito: mettere una casa all'asta è l'ultimissima opzione che il creditore sceglie.
Prima di arrivare a questo, il creditore fa molti tentativi negli anni per chiedere al debitore di saldare il proprio debito. Il debitore può:
- • saldare il debito se ne ha la possibilità
- • vendere qualche proprietà per mettere insieme una somma e saldare il debito
- • chiedere più tempo spiegando e dimostrando che è temporaneamente in difficoltà
- • proporre di pagare il debito a rate
- • chiedere di ridurre il debito per riuscire a pagarlo (questa cosa si chiama “saldo e stralcio”)
- • farsi aiutare da parenti, amici o conoscenti
- • rendersi disponibile a trovare qualche forma di soluzione
Quindi si preferisce sempre trovare una soluzione amichevole. In effetti, la maggior parte di queste situazioni si risolve proprio così.
A volte, invece, il debitore non riesce a trovare un accordo con il creditore. In alcuni casi il debitore non si dimostra affatto collaborativo o intenzionato a saldare il proprio debito.
È in quei casi che il creditore decide di agire legalmente per ottenere il denaro che gli spetta.
A quel punto, prima di mettere all'asta la casa, si può procedere con altre strade. Ad esempio:
- • si verifica se il debitore ha effettivamente soldi in banca per ripagare il debito
- • si controlla se ha una busta paga da cui prelevare una parte ogni mese (tecnicamente si dice “pignorare un quinto dello stipendio”)
- • si verifica se ha altri beni che si possono vendere per ottenere i soldi necessari
Se invece non ci sono alternative, la casa viene messa all'asta.
In sintesi, sono situazioni estreme che non sembrano potersi risolvere in nessun altro modo.
Ammetto che ho semplificato molto, ma è per rendere chiara le dinamiche generali.
In alcuni casi si tratta di vicende delicate che non dipendono dalla volontà del debitore.
Ma dall'altra parte bisogna prendere atto del fatto che c'è un creditore che giustamente richiede il saldo del debito e che in mancanza di soluzioni alternative deve procedere in questo modo.
Chi è coinvolto
Nell'iter delle esecuzioni immobiliari sono coinvolte molte figure. Non interagirai necessariamente con tutte quante, ma può esserti utile sapere chi sono e cosa fanno.
Debitore
Ne abbiamo già parlato abbastanza nel paragrafo prima. È chiaramente la persona che ha un debito da saldare.
A volte sentirai dire l'“esecutato” ma è la stessa figura (in legalese si dice così).
Tra l'altro, In alcuni casi non è una persona sola ma sono più persone.
Per tutelare la privacy del debitore, non potrai sapere la sua identità fino a che non ti aggiudichi l'asta; quindi fino alla fine diciamo.
È anche possibile che tu non incontri mai il debitore, dipende dai casi.
Creditore
Anche di questa figura abbiamo già parlato sopra. Insieme al debitore sono le due parti centrali della procedura.
È raro che il creditore sia una persona fisica perché normalmente si tratta di banche, condomìni o agenzie di recupero crediti. Anche i creditori possono essere più di uno.
A volte il creditore viene anche detto “procedente” – perché è chi procede legalmente contro il debitore per ottenere il proprio credito saldato.
Spesso non è dato sapere nemmeno chi sia il creditore. Ma dal tuo punto di vista non è un problema perché è un'informazione che ha un'utilità marginale.
Tribunale
Come dicevo in apertura di questo articolo, le esecuzioni immobiliari sono un tipo di asta giudiziaria. Quindi è una procedura legale che si svolge sotto il controllo di un Tribunale.
È una parte importante perché a un certo punto dovrai andarci fisicamente (se non assumi un avvocato che lo fa per te).
Giudice
È la persona del Tribunale che definisce i dettagli e le regole dell'asta. Praticamente ha il controllo completo della procedura e ne prende le decisioni volta per volta in base alle leggi.
Quando si compra casa sul libero mercato, si va dal notaio per fare il rogito (che è il documento che certifica il passaggio di proprietà da chi vende a chi compra – e costa anche un sacco di soldi).
Nel caso delle esecuzioni immobiliari, invece, questo documento lo fa direttamente il giudice stesso in modo gratuito (non si chiama rogito, ma decreto di trasferimento).
A volte troverai la sigla G.E. e sta per Giudice dell'Esecuzione: è il giudice appunto.
Normalmente non avrai a che fare con questa figura direttamente.
Delegato alla vendita
Dato che il giudice ha già molto da fare, non può occuparsi delle operazioni materiali da fare per gestire l'asta. Quindi nomina e incarica un avvocato per fare questo lavoro. Per questo motivo si chiama delegato alla vendita.
Il giudice autorizza e ordina al delegato alla vendita di fare alcune operazioni fondamentali:
- • bandire l'asta e pubblicizzarla su siti online e su giornali cartacei
- • fornire agli interessati le informazioni sull'asta
- • raccogliere le offerte dai partecipanti all'asta
- • gestire l'asta
- • aggiornare il giudice sull'andamento dell'asta
- • supportare l'aggiudicatario nelle ultime fasi della procedura
Puoi sempre chiedere il suo supporto in maniera gratuita. Solo se ti aggiudicherai l'asta dovrai pagare una somma al delegato alla vendita, ma normalmente è un importo modesto e comunque autorizzato dal giudice (intorno ai € 1000 per intenderci).
Custode
Il custode è la persona che materialmente ha l'accesso alla casa all'asta. O possiede le chiavi per entrare oppure ha i contatti di chi ha le chiavi.
È responsabile di mantenere in buone condizioni l'immobile o comunque nelle condizioni in cui lo ha trovato.
Il custode viene incaricato dal delegato alla vendita, ma molto spesso è la stessa persona che ricopre entrambi i ruoli.
È la persona che ti accompagnerà nella visita dell'immobile (se lo vorrai vedere prima di partecipare all'asta – e te lo consiglio fortemente!).
CTU
La sigla sta per Consulente Tecnico d'Ufficio. Praticamente è un tecnico del Tribunale che viene incaricato di andare a visitare la casa da fuori e da dentro, di fare le foto e di scrivere una valutazione tecnica (si chiama “perizia”) in cui spiega tutti i dettagli dell'immobile, dello stato in cui l'ha trovato e fa un calcolo del suo valore.
Se hai domande sulla perizia, puoi contattare il CTU per avere delle risposte.
Offerenti
Gli offerenti sono le persone come te interessate ad acquistare una casa all'asta. In particolare, per partecipare devi mandare la tua offerta.
Tutti quelli che mandano un'offerta valida possono partecipare all'asta – quindi vengono anche chiamati partecipanti.
Può capitare che non ci siano offerenti per un'asta. In quel caso si dice che l'asta è “andata deserta”.
Succede anche che tu sia l'unico offerente. Se capita vuol dire che sei fortunato e hai la possibilità di comprare casa a un prezzo molto conveniente.
Gli offerenti possono essere sia privati che società. Più o meno chiunque, tranne il debitore, può partecipare.
Per tutelare la privacy degli offerenti, i loro nomi non vengono divulgati e solo il delegato alla vendita ne è a conoscenza.
Consulenti
Queste figure non fanno parte dell'asta in sé ma sono semplicemente dei professionisti che conoscono i dettagli delle aste giudiziarie a cui puoi rivolgerti per farti aiutare.
Li devi pagare privatamente per il loro lavoro di supporto e non hanno nessun ruolo speciale o canale preferenziale per farti aggiudicare l'asta.
Non sei obbligato ad assumerne uno per partecipare a un'asta. Puoi fare tutto da solo se lo desideri.
I passaggi dell'iter
L'esecuzione immobiliare prevede diversi step e ciascuno di questi è coordinato dal Tribunale. Questi passaggi richiedono mesi (a volte anni) e per questo motivo prima che una casa vada all'asta spesso passa molto tempo.
Vediamo insieme uno ad uno i punti chiave della procedura.
Ingiunzione di pagamento
Suona come un parolone, ma significa semplicemente che il giudice ha ricevuto la richiesta del creditore, l'ha validata e ha ordinato al debitore di saldare il debito.
Sembra banale, ma è un passaggio formale che deve essere fatto perché il debitore capisca che la situazione è seria adesso.
Non è più il creditore che sollecita il debitore per avere i soldi, adesso è il Tribunale che gli ordina di pagare.
È anche una forma di garanzia nei confronti del debitore – perché magari il creditore non si è preso la briga di avvisarlo del debito e ha deciso di procedere direttamente per vie legali senza dargli occasione di saldare.
Ecco, in quel caso non sarebbe giusto mettere all'asta la casa del debitore senza dargli la possibilità di fare qualcosa. Per questo motivo esiste questo passaggio formale.
Pignoramento
Anche questa parola suona strana. Quello che succede in questa fase è che se il debitore non risponde all'ingiunzione di pagamento e nemmeno salda il suo debito, il giudice inizia a “bloccare” la casa del debitore.
“Bloccare” non è proprio la parola giusta, ma è per dire che viene registrato nei documenti dell'immobile un atto formale che ha delle implicazioni importanti per il debitore.
Ad esempio da quel momento in poi il debitore non può più vendere la casa liberamente nemmeno se lo volesse.
Ma questo non significa che il debitore non possa più viverci. Può infatti continuare ad abitare in quella casa ancora per un po' di tempo.
Il debitore può comunque saldare il debito in qualsiasi momento per fermare questa procedura.
Sopralluogo
Se il debitore continua a non saldare il debito, il Tribunale inizia a preparare l'asta. Per farlo inizia a nominare un delegato alla vendita (e un custode) e incarica il CTU di visitare e valutare l'immobile.
CTU e custode si recano insieme alla casa pignorata e tipicamente questa è la prima volta che accedono.
L'accesso è una fase delicata della procedura.
Normalmente il custode cerca di mettersi in contatto con il debitore per farsi aprire la porta. Se non riesce a contattarlo viene fatto qualche altro tentativo.
Se l'immobile è occupato e gli occupanti si rifiutano di aprire, il custode chiederà l'aiuto delle forze dell'ordine.
Se, invece, l'immobile è libero allora il custode chiamerà un fabbro, forzeranno la serratura per entrare e la cambieranno.
In ogni caso il custode permetterà al CTU di accedere all'immobile per fare il sopralluogo.
È raro che gli occupanti ostacolino il custode o il CTU in questa fase.
A quel punto il CTU visita la casa, la cantina, il condominio, il giardino, il box e tutto il resto. Scatta le foto e scrive la perizia tecnica. Poi invia tutto quanto al Tribunale.
Asta bandita
Il delegato alla vendita a quel punto deve pubblicizzare l'asta sul sito del Ministero della Giustizia (si chiama PVP o Portale delle Vendite Pubbliche), su altri siti e anche su alcuni giornali cartacei.
È a questo punto che un'asta compare su Daily Asta e il pubblico ne viene a conoscenza.
Il delegato alla vendita fissa la data dell'asta, descrive l'immobile, mette le foto e allega tutti i documenti e le informazioni che sono state raccolte per permettere agli interessati di valutare l'acquisto.
Chi desidera comprare la casa può mandare la sua offerta a questo punto.
Svolgimento dell'asta
Il giorno stabilito per lo svolgimento dell'asta, vengono controllate tutte le offerte ricevute dai partecipanti. Quelle valide vengono prese in considerazione (ad esempio se il modulo dell'offerta è compilato male, l'offerta non è valida).
Dopodiché inizia la gara – si chiama così la parte in cui i partecipanti fanno i loro rialzi.
La modalità di svolgimento dell'asta cambia in base alla tipologia.
Esito
Se non ci sono partecipanti, quello che succede è che l'asta deve essere bandita di nuovo – cioè viene fissata un'altra data e si fa un altro “esperimento di vendita” (cioè un'altra asta per capirci).
Nel nuovo esperimento di vendita viene ridotta la base d'asta, cioè il prezzo da cui parte l'asta, per invogliare la gente a partecipare. Di solito il prezzo scende del 25%.
Se ancora l'asta va deserta, si bandisce di nuovo l'asta e il prezzo scende ancora; e così via per 4 volte.
Se invece c'è almeno un partecipante, l'asta viene aggiudicata al miglior offerente.
Cosa succede dopo
Una volta aggiudicata l'asta, vengono fatti i conti per calcolare il saldo, le tasse e le spese accessorie. Il totale viene comunicato all'aggiudicatario che di solito ha 120 giorni per pagare.
Dopo che l'aggiudicatario ha versato l'intera somma, il giudice emette il decreto di trasferimento.
A quel punto l'aggiudicatario diventa effettivamente il proprietario della casa, gli vengono consegnate le chiavi e può farne quello che vuole.
Se l'immobile è occupato o se è pieno di cose che hanno lasciato i vecchi proprietari, sarà cura del delegato alla vendita liberarlo e svuotarlo – gratuitamente.
Altrimenti il nuovo proprietario può decidere di occuparsene da solo (ad esempio se ha fretta e non vuole aspettare che sia il delegato alla vendita a farlo).